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导读

选址精要物流业是整个国民经济的基础性和战略性产业，而以物流仓储设施投资建设和运营管理为主要经济活动的物流地产行业是物流业发展的重要的载体和设施基础。物流地产项目选址不仅是整个项目投资建设和运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的首要因素。《管子.牧民》

不务地利则仓廪不盈。意思是说不重视土地利用就不会使粮仓充足，强调了合理使用土地的重要性。事实上，对于不动产来说，无论是农业耕种，还是地产开发，都符合威廉·配第提出的“劳动是财富之父，土地是财富之母”的科学判断。

同样的投资，投入到不同的地块上，最终获得的收益千差万别。这说明，项目选址对于物流地产投资建设和运营管理来说，如同选择自己的“母体”一样至关重要。正是基于以上认识，所以本篇研究报告取名为“不得地利仓库不盈——现代物流地产项目选址研究”。长期的实践经验为物流地产项目选址积淀了一些普遍的规律和重要的原则。这些规律和原则是所有物流地产项目都必须予以遵守的法则。简言之，物流地产项目选址必须同时遵守适应性原则、协调性原则、经济性原则、战略性原则，方可确保物流地产项目个体与经济社会全局相互契合，短期利益与长远发展相得益彰。同时，物流地产项目选址还要对拟选址地块的自然环境、经营环境、基础设施状况和其他因素等四个方面，以及地质、水文、地形、政策与劳动力、商品特性、物流费用、服务水平、交通、公共设施、国土资源利用、环境保护要求、周边状况等十三个细分方面进行逐一梳理，方可系统全面地对物流地产项目拟选址地块的合理性进行科学判断。大道至简，普遍的原则虽然可以包罗万象，但是每一类具体的物流地产项目又是各具特色的。因此，本研究报告创新性地按照物流地产项目承载的主要功能、仓储物品的类型、服务辐射的范围、所在城市的类型、服务客户的类型等五个不同的维度，将物流地产项目细分为转运型、储备型、加工型、口岸服务型、综合型、专业型、国际型、区域型、城市型等十七个细分类型，并对每一个细分类型的项目选址要求予以阐释。

物流地产在物流网络中连接着上游和下游，发挥着承上启下的作用

物流地产承担着物流集散、信息和控制等功能实现一体化运作的载体作用，是物流系统中的一个重要基础设施。物流地产项目选址，是在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选择一个地址设置物流地产项目的规划过程。准确、快速的项目选址可以有效节省费用，促进供应和需求两种流量的协调与配合，保证物流系统的平稳发展，实现物流地产项目开发和运营的良好效益。《物流业发展中长期规划(-00年)》提出，要培育一批网络化、规模化发展的大型物流企业，鼓励物流企业开展跨区域网络化经营。项目选址无疑是物流企业实现跨区域、网络化、规模化经营首要解决的重要课题之一。

上图为德国汉堡物流园

选址基本原则

物流地产项目选址应同时遵循四个基本原则,即适应性原则、协调性原则、经济性原则和战略性原则。1适应性原则物流地产项目选址应该与国家、省市整体发展战略布局、产业布局调整优化要求、经济发展的方针和政策相适应；应该与城市总体规划和城市土地利用总体规划相适应；应该与物流资源分布和需求分布相适应；应该与国民经济和社会发展水平相适应。协调性原则物流地产项目选址应该放在国家或区域物流网络系统的大背景下来考虑，确保拟建项目的设施设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面与国家或区域物流网络大系统互相协调，有效推动国家或区域物流系统的协调发展,实现拟建项目的价值。

上图为东京平和岛

经济性原则物流地产项目选址应该综合考虑项目投资建设和运营管理过程中所发生的建设费用和经营费用，不能仅仅以建设费用最低或者经营费用最低作为项目选址标准，而应该以总费用最低作为项目选址的经济性原则，以期达到以最小的投入取得最好的收益。4战略性原则物流地产项目选址应该具有将近期实际和远期发展相结合的战略眼光，既要考虑目前的实际需要，又要考虑到日后发展的可能。不能将环境条件和影响因素绝对化，而应从动态出发，将项目选址建立在详细分析现状及对未来变化做出合理预测的基础之上。

选址影响因素

物流地产承载的功能及其具有的服务特性，决定了物流地产项目大多布局于城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。在物流体系规划过程中，物流地产项目选址应该综合考虑自然环境、经营环境、基础设施状况等多方面影响因素，才能科学合理地完成项目选址。

表1：物流地产项目选址主要影响因素

主要影响因素类别

项目选址要求

自然环境

气象条件

温度、湿度、风向、风力、降水量、日照、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等气象因素适宜

地质条件

符合建筑承载力要求

水文条件

远离泛滥的河流

地形条件

地形坡度平缓，适宜建筑，项目地块形状以长方形为宜

经营环境

政策与劳动力要素

优惠的物流产业政策，充足的合格劳动力供应

商品特性

具有足够的物流量

物流费用

较低的物流费用

服务水平

快捷的配送服务

基础设施状况

交通条件

距高速公路出口、港口、机场、铁路编组站等交通枢纽距离短

公共设施状况

供水、电、热、气、通讯、道路等公共设施便利，符合要求

其他因素

国土资源利用

符合城市规划、国土资源利用规划和物流产业规划

环境保护要求

远离市中心区域

周边状况

周边不存在影响物流仓储安全的危险因素

资料来源：罗卡角中国物流地产研究院

（一）自然环境1气象条件物流地产项目选址应该综合考虑温度、湿度、风向、风力、降水量、日照、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量、灾害性天气种类、严重程度和发生概率等气象因素。例如，物流地产项目选址应该避开风口，因为在风口建设会加速露天堆放的商品老化。另外，对于那些对气候条件有特殊要求的商品，气候条件就成为项目选址需要格外

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