大家觉得房地产是干什么的？

很多人会回答：卖房子的。但是很奇怪，在世界范畴内，它的分类很不明确，就像财富五百强排名，有时会把房地产放在建筑业，有时会把它放在服务业，有时还把它放在金融业。

实际上，房地产是同时具有这三个属性的，它既建了房子，又提供了很多物业管理租赁、财富管理服务，同时它也是金融性很强的投资品。但是如果要用一句话归纳，在行业内，我们大多认为：房地产是最具价值的固定的人造空间。

▲在很多人眼里，房地产是最好的投资品

决定房地产空间价值的是什么呢？主要是四个要素。

到目前为止，位置仍然是房地产的第一要素，位置本身只是表面现象，它的实质是供求关系。经济学上讲的，供求决定价格，而决定房地产供求的正是它的位置。比如上海的外滩，这个地方的人流多，所以需求多供给少，价格就高。再看喜马拉雅山底下，需求少，供给多，价格自然就低。

第二个要素是供应，一个空间的价格除了位置以外，还取决于你在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量，现金流量决定了租金，租金决定了物业价格。

▲不同功能的空间，现金流量也不一样

房地产和社会学有些接近，我们经常研究行为，就此发现了一个有趣的现象，在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，站着不如坐着，坐着不如躺着。比如要吃饭，一坐下肯定就要掏钱了，想办法让人坐下来，现金流量就会比较确定。

「坐」也有很多种形式，开会现金流低，打牌赌博现金流高一点，吃饭的现金流介于两者之间。现金流量好，租赁者就愿意支付比较高的租金，物业也比较值钱。

我们再往下看，躺着比坐着还挣钱。大家知道，去桑拿、美容，医院都很费钱。人死后，你让他躺在殡仪馆里面，费用更高。你有办法让人尽量都躺着，就可以收很多钱。

再比如说我们和医疗扯上关系，并不是为了看病方便或是想改行。很多经济分析师没有注意，而我们注意到一点就是，医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租一到三年，但是医疗机构的租期都是十年以上，而且给的租金非常高。

▲私立医疗机构一般都会租赁建筑，一租就是十几年甚至几十年

第三个要素是技术。因为技术可以让物业的功能更加便捷、安全，带来更多的客户。比如说我们最近讲的互联网+，似乎挺复杂，但是我们回头看一百多年以前，在刚发明电灯泡的时候，绝大部分人造空间里的餐馆和旅馆，晚上六点就会关门。

这时候，如果有人率先使用了灯泡，这家餐馆的生意一定比别人好很多。首先，它可以24小时营业；第二，光照度均匀，让顾客觉得很舒适；第三，比起火，光看起来更有安全感。在这种情况下，空间就吸引了更多人在这里地方消费、娱乐，营业时间带来客流量，经营收入也会随之增加。

一个空间如果能率先使用先进技术，比如有wifi服务、使用新型建材，或者把房子建得更高，降低单位面积的成本。

人类现在已经开始致力于把房子建得越来越高，上海中心大厦是米，迪拜塔是米，拉登的老家吉达正在建的最高楼是米，多哈或者阿联酋将要建米的高楼。人类不断往高处建房子，实际上就是为了在降低单位成本的同时，向使用者提供更独特的体验。上海环球金融中心，观光部分的收入远大于写字楼的租金收入，这个空间太特别，很多人每天排着队从那里上去，只为了从高处看一眼上海。

▲独特的建筑会带来很多附加价值

第四个要素是管理。「9·11」事件之后，大型写字楼的安全问题十分突出，可是我们国内却并不是特别







































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